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文旅篇旅游投资开发怎么做——旅游规划设计

  前,很多大企业都会涉足旅游产业板块,地产公司万达、恒大、荣盛等更是有钱玩主题乐园,没钱玩山水田园,抢山占水,从城市●包围农村,倾巢出动,好不热火。地方政府的魅力乡村、特色小镇、古镇古街、农庄牧场,全线出动,八仙过海,各显神通。包装项目、拨付资金、出政策、出策划,众多投资人的乡愁被唤醒,情怀被宣泄,灵魂被激荡。

  旅游这么热,是好事也有隐忧。旅游投资在未来一段时间确实还有长足的增长空间。然而这么大规模的启动,就会带来资源的被高估,人才难觅,服务机构缺失,甚至还有很多江湖膏药大湿,冒充行家里手,盲目忽悠,致使很多投资人陷入行业困境!

  目前在很多旅游景区后期运营方面,出现了冰火两重天的迹象,这些就是说明。这个行业,还有很多的路要走,风险和机遇并存,笔者通过近10年800多景区的调研,总结一些旅游投资需要注意的问题,请投资人参考,共勉。

  旅游投资做为一种实体产业投资,和其他行业最大的区别在于其不确定性。既然如此,我为何还要说分清旅游投资的性质呢?作为旅游投资,单就景区类型分类就十分多。山水自然的、主题乐园的、古街古镇的、庙宇▷•●古迹的等。

  分清景区投资的类型只是第一步,因为每一种景区盈利模式都不一样,是门票经济还是休闲经济、更或是餐饮度假经济。这些在投资前要找专业的机构进行详细的论证和策划。

  并不是主题乐园的不能做度假,也不是庙宇古迹的不能做休闲,很多产业都是跨界融合,关键在于你自己的优势在哪里,如何巧妙的结合,同时避免行业禁忌。这些都需要根据不同项目量身定制,能做的做好,不能做不会做的不要勉强,术业有专攻,让好的项目落地并熠熠生辉。

  袁家村郭书记说过一句话,袁家村成功了,不一定你的古镇古街就可以成功。这与团队的优势和落地能力有很大关系。很多项目自己落地困难,并不认为别人都困难,你自认为很困难的项目,别人可能以你十分之一的成本做成了,你有优势吗?

  同时,选择了旅游项目,一定是你不忘初心的项目,这样你能够坚持下去,否则,到中途这样那样的专家建议,会让你忘了初心,急功近利,最后做成四不像。

  旅游投资一定是长线投资,是慢工出细活的。如果是靠负债类投资,建议最好别做。不是说一定不能做,但是风险真的很大。因为心情急躁了,一定出不了精品。做旅游,切忌揠苗助长。

  如果你见某一个景区,不惜一切倒排工期、抢工夺秒,制定必胜的目标的等等,其项目最后可能就会扭曲。请投资人真的静下心来,你这不是在做旅游,这种工程,注定后期需要返工。

  旅游人不需要你所有的地方都整齐划一,但你做过的地方一定会有讲究,从一砖一瓦一树,从一草一木一石,无不显示你的与众不同。所谓细节决定成败,在旅游上尤其如此。旅游投资人通过旅游项目,充分展示自己的做事风格和人格魅力,即人性的体念,旅游者在你的旅游项目中能够领略到你的匠心,心灵被激荡,才会发自内心的感叹,才会静下心来慢慢欣赏。

  旅游能让人们心灵相通,真心想慢下来,想在你这里住下了,你就成功了。大凡◆●△▼●通过轰轰烈烈的活动,呈一时热闹欢愉的景区,生命力都值得商榷。不是说主题活动不好,而是你没有活动了,很快就会被遗忘,每一场活动都要与景区主题环环相扣。

  当然这个事情上,除非是你已经是非常成熟的主题乐园连锁模式,你所有的供应链都十分◇•■★▼成熟稳健,只需要等比例复制,你可以以时间节点来严格卡控,从而做到资金成本最低化。

  有一首歌,“多少人爱你青春欢畅的时候,爱慕你的美丽、假意和真心,只有一个人爱你朝圣者的灵魂,爱你衰老了的脸上的哀伤”。用这首歌形容景区的一生,相信你会明白。景区如人,一样有灵魂!

  旅游项目进行中,很多人习惯于总是找大的规划院、大的设计机构,就像感冒了就一定要到大医院一样,其实这些并不矛盾,但我想说的是,大的、高档的不一定是适合你的,旅游投资不意味着钱投的多,项目越大,越气派就一定是最好的。政府招商引资要业绩固然可取,但做为投资人,利润才是生存的王道!成本投入大,投资回收相对大。我走过很多▪•★景区,动辄投资几十亿,用汉白玉做栏杆,做天梯,住宿餐饮楼不是镶金就是镀银,金碧辉煌。因景区所在地人烟稀少,再加交通、停车瓶颈打开困难,开业后便门可罗雀,大量投资打了水漂。

  其实,你想做景区,一定要因时就势、因地制☆△◆▲■宜。根据目的地的具体资源禀赋、人们消费能力、消费习惯、周边交通、人员集聚程度制定项目定位。一般情况下,农庄的投资最小,自然山水景区包装相对最容易,投资体量可大可小,古迹庙宇,古镇古街投资体量相对较大,最大的还是主题乐园了,一定要有交通和大城市游客量的配合。

  这些都是一般情况,当然具体还要看当◇…=▲地很多实际情况。风土、人文、习俗、艺人、匠才等,这些涉及到后期运营的落地成本。袁家村以做小吃街而成功,其实与关中十三朝古都沉淀多年的吃文化有很大关系。在这些上面不要一味追求★-●=•▽高大上、盲目跟风、盲目模仿而不计成本,最后可能都会得不偿失。

  找到合适的机构和策划人对项目进行充分论证,这个工作做好▲=○▼了,真的可以多快好省!因为首先有旅游景区运营经验,再有全国、全球旅游充足的阅历,对各种景区模式都有所了解,然后最最关键的是加上创造性的思维(做旅游策划的一般必备)。拥有这◇=△▲三点,首先在做景区前就能够清晰的找到景区在区域、在国内和同质性的景区中的纵横定位和排名,首先能够知道什么样的项目能最容易落地,最有生□◁命力。这类机构接合同后首先会派驻人员到现场进行的深层次调研,而不是像部分院所拍几张照片、要个地形图然后就开始天马行空,头脑风△▪▲□△暴。有运营经验的重要性不言而喻,落地容易,建造成本低,收益快,项目投资回报有保障!那种天马行空的项目,建好了才发现市场不那么回事,运营成本高企,运营人才难觅,其实这种死马当做活马医的事谁都不好受。

  阅历和运营派的策划机构会参照同类景区和周边景区的运营的数据,倒排落地方案、投资计划、投资周期,同时根据周边景观特色和各地景观细部做法,即经济实惠,又不失大雅;即落地容易,又运营便捷,深入挖掘当地风土人文,在建设的同时为后期文化导入提供群众基础。建设的过程设计会充分考虑后期运营所面临的安全、拥挤、舒适度、维护等诸多问题。试问,有几个景区能找到这样的策划、规划人。策划规划不接地气,注定景区不接地气。光靠仙气、运气、神气那是不行的。

  旅◁☆●•○△游投资人,切莫盲目清高,更不要自持钱多任性,绝不三顾茅庐,直奔高大上,看似很好,其实这种想法又落入常规项目的俗套,景区雷同已不远。

  很多旅游投资人,投资旅游前因为考察了很多成功的景区。比如考察了袁家村,认为自己景区地理环境和袁家村类似,马上就开始复制特色小镇;看了婺源就比照建设美丽乡村;看了莫干山就马上开始建民宿;这种感觉就像发现了摇钱树摇钱的秘密一样。

  其实,这些景区都是一定时代背景下的产物,他们的成功有必然,也有偶然的成分。细分他们的游客市场,你会发现,很多是网红经济。因为是行业的典型,其中很大一部分游客其实是考察流、学习流。他们的游客类型并非是普通的观光、度假和休闲流。不管他们是怎么当上网红的,但当你在复制这些产品时,你可曾想过,你的游客类型和他们的区别?

  所以,旅游应该“不求第一,但求唯一”,只有这样,下一个网红才可能会是你,你的投资才可能获得加倍成功!做不了全国的网红,至少要做区域的网红吧!

  投资旅游和其他事情有一个共同点就是资源的整合能力,干任◆▼何事情,归根结底还是看掌门人的资源整合能力,旅游投资一开始就需要一个好的操盘手。投资人本身可能也有很多自身优势,如管理能力优势,如政策资源优势,如农林科技优势,如吃苦耐劳优势,有建造优势,甚至有客户资源优势等。但景区运营设计内容很多,甚至是大杂烩。有景观园林规划,更有建筑设计建造;有吃喝玩乐,更有住宿、购物;上要逢迎达官显贵,下要结交黎明百姓;交通涉及海陆空水,住宿涉及茅屋里弄、宾馆弄堂。这么多资源需要整合,能把整合成本降下来,也可能就比别人先行一步了。

  第一, 要明确自己的诉求。旅游规划(含策划)要么是一个项目发展的行动纲领,或者是一个旅游景区或旅游地产等具体旅游投资项目的实操方案。因此根据自己的项目定位、占地面积、投资额度等选择适合自己体量的单位是尤为重要的。

  第二, 创意为王。旅游规划是创意产业,规划单位水平良莠不齐。高水平的规划单位提供的不单单规划文本,其重点在于给你先进的理念、新颖的且符合实际的新颖创意、运营方案、后期可对接资源及可兑现的服务承诺,快速推动项目的整体发展。达到让项目形成地区品牌,规避•●风险、甚至让濒临死亡的项目起死回生。

  重○▲-•■□要的不是资质,而是项目经验。国家旅游局自2002年开始,根据《旅游规划设计单位资质认定暂行办法》评定以来全国共有甲级旅游规划资质单位100家、乙级270家,以及大量丙级资★△◁◁▽▼质单位。单从旅游规划资质单位数量来看全国基本排名是北京、浙江、广东、四川,接下来或许能轮到上海,可纵观旅游规划整体水平,无疑北京、上海、广东,而后才是四川和浙江了。资质取得更加无法代表其落地实操项目的质量经验,这点相信每个行业都大同小异吧!因此,如果不是政府标的型开发项目,则不建议以资质作为考察规划院实力的标准。

  总结:旅游开发时间线也较为漫长,因此在选定合作的旅游规划设计机构时,一定要考虑到合作沟通的重要性,最好在项目开展后的负责人能保持与旅游规划设计单位有沟通的渠道,避免中途方案方向与投资商设想偏差过大,方案中的创意固然重要,但更重要的方案后续的可运营性,我相信这才是更多投资商关心的,因此,寻找合适的规划设计机构才有准确的市场判断及前景分析!

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